By Milan 
Kupovina stana u novogradnji danas podrazumeva proračune, čekanje, obilazak terena i ozbiljnu proveru papira. Tržište ne prašta brzoplete odluke, posebno u dva grada koji nose najveći deo stambenog prometa u Srbiji.
Beograd i Novi Sad privlače kupce iz cele zemlje, ali ne funkcionišu isto. Različiti su po ceni, strukturi ponude i iskustvu koje dobijate kada unesete ključ u novi stan.
U nastavku je detaljno poređenje zasnovano na podacima Republičkog geodetskog zavoda i okvirno dopunjeno informacijama iz RZS i NBS.
Kako se formira cena novogradnje
Cena koja se pojavljuje u oglasima retko ima mnogo veze sa onom koja je zaista plaćena. Najrelevantniji izvor za realnu sliku kada je u pitanju novogradnja je Registar cena nepokretnosti, jer prati samo sklopljene ugovore.
Šta meri RGZ
RGZ objavljuje prosečne i pojedinačne ostvarene cene, broj prodatih stanova, vrednost ukupnog prometa i strukturu plaćanja. Dakle, ništa od ovoga nije procena nego realna transakcija. Kada pričamo o proseku, zapravo pričamo o velikoj slici u kojoj se zajedno nalaze vrhunski projekti i osnovne zgrade na rubnim delovima grada.
Kako RZS koristi podatke RGZ-a
RZS već nekoliko godina koristi administrativne podatke RGZ-a za izračun prosečne cene novogradnje, ali uključuje samo opštine u kojima su prodata najmanje tri stana. Zbog toga je statistika relativno stabilna, ali i dalje zavisi od strukture ponude koja se menja iz meseca u mesec.
Cene u 2024 i prvom polugodištu 2025
Podaci RGZ-a daju jasan okvir za poređenje Beograda i Novog Sada.
Ostvarene cene novogradnje po m²
| Grad | Period | Prosek novogradnje | Minimum | Maksimum | Prosek starogradnje |
| Beograd | 2024 | 2.435 | 1.063 | 5.858 | 2.225 |
| Novi Sad | 2024 | 2.014 | 1.133 | 3.700 | 1.692 |
| Beograd | I pol. 2025 | 2.499 | 1.200 | 6.696 | 2.316 |
| Novi Sad | I pol. 2025 | 2.147 | 1.431 | 4.000 | 1.809 |
Beograd ima viši prosek i mnogo širi raspon. Novi Sad je povoljniji, ali maksimum od 4.000 evra pokazuje da i on ima snažan premijum sloj.
Razlika u praksi
- U 2024 je razlika bila 421 evro po kvadratu.
- U prvom polugodištu 2025 razlika pada na 352 evra.
Na prvi pogled to možda ne deluje dramatično, ali na stanu od 70 m² razlika lako pređe 24.000 evra.
Ponuda novogradnje i šta se realno dobija u svakom gradu
Ponuda u Beogradu i Novom Sadu ne funkcioniše na isti način. Gradovi su različiti po veličini, gustoći i dinamici tržišta.
Beograd
Beogradsko tržište se može podeliti na tri segmenta.
Premijum i centralne zone
Ovdje se prodaje lokacija, reputacija investitora i paket sadržaja. Kupci neretko plaćaju recepciju, obezbeđenje, garaže sa većim standardom i završne radove koji su bolji od proseka.
Srednji segment
Najzastupljeniji deo tržišta. Projekti u dobro povezanim opštinama, sa standardnim komforom, pristojnim parking mestima i uređenim zajedničkim prostorijama.
Periferija i širenje grada
Cena se drži niže uz kompromis. Oko zgrade je često još uvek gradilište. Deo sadržaja ne stiže odmah. Razlika u ceni je privlačna, ali svakodnevni život je presudan za utisak.
U Beogradu se često plaća i reputacija investitora, i spratnost, i to da li lift ima više kabina.
Novi Sad
Novi Sad je zbijen, što kupcima olakšava izbor, ali istovremeno pojačava pritisak na cene u najtraženijim kvartovima.
Manji broj premium projekata, ali rastući maksimum
Maksimum od 4.000 evra po m² u 2025 pokazuje da se gornji segment širi. Ipak, obim takvih projekata je manji nego u Beogradu.
Veća stabilnost svakodnevnog života
Kupci u Novom Sadu često biraju između par mikrolokacija koje ispunjavaju većinu kriterijuma. Blizina posla, škole ili fakulteta lako postaje presudna.
Vrednost tržišta i udeo Beograda i Novog Sada
RGZ procenjuje vrednost tržišta nepokretnosti na:
- 7,4 milijarde evra u 2024
- 3,7 milijardi evra u prvom polugodištu 2025
Beograd nosi oko 47,7 odsto ukupnog prometa. Novi Sad učestvuje značajno, ali baza je manja, pa je tržište osetljivije na svaku promenu ponude.
Uticaj kredita, gotovine i kamatnih stopa
Kretanje kamata i odnos kreditne kupovine često menjaju dinamiku novogradnje.
Koliko se kupuje na kredit
U prvom polugodištu 2025:
- 67,9 procenata transakcija ide gotovinom
- 32,1 procenat kreditom
Beograd ima veći udeo kreditnih kupaca nego Vojvodina. To se uklapa u činjenicu da su prosečne cene više, pa se više ljudi oslanja na banke.
Poruka iz NBS
U maju 2025 prosečna nominalna kamata na evroindeksirane stambene kredite iznosi oko 4,6 procenata. Oko 64 procenata kredita vezano je za EURIBOR. Fiksne kamate rastu i sada pokrivaju oko 35 procenata novih kredita.
U programu za mlade postoji mogućnost simboličnog učešća od 1 procenat, a LTV ide do 99 procenata. Kada kreditni kanal ponovo omekša, projekti sa dobrom lokacijom brže osećaju skok u potražnji.
Koliko kvadrata dobijate za isti budžet
Na osnovu proseka novogradnje u prvom polugodištu 2025.
Budžet 150.000 evra
- Beograd: oko 60 m²
- Novi Sad: oko 70 m²
Budžet 250.000 evra
- Beograd: oko 100 m²
- Novi Sad: oko 116 m²
Razlika postaje ključna kada birate između boljeg plana stana i bolje lokacije. U Beogradu se često odlučujete između komfora u zgradi ili vremena putovanja. U Novom Sadu dobijate više prostora unutar kompaktnog grada.
Kako pravilno uporediti novogradnju u ova dva grada
Bez prave metodologije lako se napravi pogrešan zaključak. Oglasi često prikazuju render koji obećava više od onoga što se kasnije isporuči.
1. Provera papira pre pregleda enterijera
Postavite sledeća pitanja investitoru:
- Da li je izdata građevinska dozvola
- Koji su rokovi i kakva je klauzula o kašnjenju
- Da li je definisana procedura za upotrebnu dozvolu i uknjižbu
- Koja oprema je u cenu uključena i šta se doplaćuje
2. Ukupna cena posedovanja
Mnogi kupci zaborave na dodatne troškove:
- garažno mesto,
- ostava,
- održavanje zgrade, posebno ako ima recepciju, video nadzor i zajedničke sadržaje.
3. Kvalitet gradnje i tihe stavke
Zvučna izolacija, ventilacija, stolarija i liftovi čine najveću razliku u svakodnevnom životu. U novogradnji se ponekad štedi na stavkama koje nisu vidljive na prvi pogled.
4. Mikrolokacija prema realnom životu
Ista cena može značiti i:
- 12 minuta peške do posla, ili 45 minuta u špicu,
- rešeno parkiranje, ili stalnu potragu za mestom,
- postojeću infrastrukturu, ili čekanje da se gradi.
Kada je Beograd racionalniji izbor
Odgovor zavisi od životnih okolnosti.
Beograd je smislen kada:
- posao i obaveze zahtevaju fleksibilnost u velikom gradu,
- planirate prodaju u budućnosti pa vam je važna likvidnost,
- budžet podnosi premiju za lokaciju, parking i sadržaje.
Premijum transakcije u prestonici čine tržište raznovrsnijim, pa postoji više opcija za kupce svih profila.
Kada Novi Sad stvara bolji odnos cene i vrednosti
Novi Sad je logičan kada:
- želite više kvadrata u okviru urbanog centra,
- cenite brže kretanje kroz grad,
- imate budžet kod kog 10 do 15 m² čini stvarnu razliku u kvalitetu stanovanja.
Rast maksimuma u 2025 pokazuje da grad ulazi u novu fazu, ali i dalje nudi stabilan odnos cene i vrednosti u poređenju sa Beogradom.
Koliko se gradi i šta to znači za kupce
RZS navodi 35.380 završenih stanova u 2024 i preko 2,68 miliona kvadrata stambene površine. Ponuda raste, ali se ne raspodeljuje jednako.
Neki delovi Beograda praktično imaju hronični manjak kvalitetne novogradnje. Novi Sad, iako manji, ima sličan problem u najtraženijim zonama.
Tržište može da apsorbuje veliki broj novih stanova, ali kupci i dalje biraju u vrlo uskom rasponu mikrolokacija.
Za kraj…
- Beograd ima viši prosek, veće maksimume i širi spektar ponude, što znači više premijum transakcija i raznovrsnije tržište.
- Novi Sad je povoljniji, ali ulazi u fazu rasta gornjeg segmenta, što se jasno vidi kroz maksimum od 4.000 evra u 2025.
- Kreditni uslovi, EURIBOR i regulativa oblikuju dinamiku potražnje, pa povoljniji krediti brže utiču na projekte koji su već dobro pozicionirani.